هل يمكن حدوث فقاعة عقارية في مصر؟.. خبير يجيب
قال الخبير العقاري أحمد السيد، إن أي استثمار في العالم له دورة حياة لا بد أن يمر بجميع مراحلها ارتفاع وانخفاض ثم تعافي ونمو وهكذا، والفقاعة عبارة عن أزمة اقتصادية تُصيب قطاعات مختلفة وغير مقتصرة على العقار، فحدث من قبل فقاعة بترولية وكان لها أسبابها.
وأضاف السيد، في تصريحات إعلامية اليوم، أنه فيما يخص الفقاعة العقارية، فالمقصود بها هو التضخم غير المبرر في أسعار العقارات والناتج عن زيادة الطلب على العقارات بشكل غير طبيعي وفي مدة محددة، وزيادة الطلب هنا تعني زيادة القدرة الشرائية لشريحة كبيرة من الأفراد في نفس التوقيت، وهنا نُشير إلى دخول البنوك والمؤسسات المالية كداعم للقدرة الشرائية من خلال منح قروض التمويل العقاري؛ وخطورة الفقاعة العقارية تكمن في تعثر الأفراد في سداد القروض، أو انغماس البنوك في التمويل العقاري بدون ضمانات كافية ومن ثم تجد البنوك أن محفظتها المالية قد استُبدلت برهون عقارية.
وأوضح الخبير العقاري أحمد السيد، أنه تحدث نقطة صدام وتنفجر الفقاعة حينما تبدأ الأسعار في الانهيار؛ حيث يزداد المعروض وينخفض الطلب، فالأفراد لم يعودوا قادرين على سداد القروض، وبالتالي البنك انتزع منهم العقارات وعرضها للبيع لاستعادة السيولة، وعندما يرى الأفراد أن الأسعار تنخفض وتنتشر شائعات بتوقع انخفاض الأسعار يحجم الأفراد عن الشراء؛ مما يضطر البنوك والمؤسسات المالية إلى تخفيض أسعار العقارات إلى أدنى مستوياتها، وهناك قاعدة اقتصادية تؤكد على أن توقعات المستهلكين حقيقة في السوق"؛ إذًا فإن العامل المشترك هنا هو استبدال القدرة الشرائية الذاتية للأفراد الناتجة عن المدخرات أو الثروات بقدرة شرائية مصطنعة مدعومة بقروض بنكية.
وأشار إلى أن الفقاعة العقارية وغيرها من الأزمات الاقتصادية هي ظواهر لها أسباب وأعراض ولا تحدث في يوم وليلة، لذلك إذا أردنا استقراء المستقبل وهل من الممكن حدوث أزمات اقتصادية معينة من عدمه في مجتمع ما، فعلينا أولا فهم آليات وأسباب حدوث تلك الأزمات؛ ويمكن تلخيص أسباب الفقاعة العقارية في التضخم الكلي في الأسعار؛ فضلًا عن التمويل العقاري بدون ضمانات فعلية مثلما حدث في الولايات المتحدة الأمريكية في الفترة بين 2002 و2006 وما شهدته أمريكا والعالم من أزمة مالية طاحنة وعدم الرقابة على الكيانات العملاقة والمحتكرة في مجال العقارات، علاوة على المضاربة العقارية فالشخص المضارب في العقار لا يهتم بالسعر الحقيقي للعقار، وكل همه فقط الاستفادة من زيادة الأسعار في فترات قصيرة جدا وهو يعتمد على التوقعات بزيادة الأسعار مما يخلق طلبًا أكبر على العقار الذي بدوره يرتفع سعره.
القطاع العقاري هو من أكثر الاستثمارات أمانًا حول العالم
ولفت إلى أنه لا يتوقع حدوث فقاعة عقارية في مصر؛ والموضوع اقتصادي بحت ولا يعتمد على آراء فردية، فالقطاع العقاري هو من أكثر الاستثمارات أمانًا حول العالم ومن أفضل الأوعية الادخارية حفظًا للقيمة؛ والوضع مطمئن تمامًا بالنسبة للسوق المصري وهذا وفق تقارير مختلفة صدرت من عدة مؤسسات دولية لها شأنها في هذ الصدد مثل مؤسسة الـUBC السويسرية للخدمات المالية التي أفادت بأن مصر خارج دائرة حدوث فقاعات عقارية، وكذلك مؤسسة فيتش الدولية والتي أكدت تصنيف مصر عند +B مع نظرة مستقبلية مستقرة.
وأرجع الوضع المتميز للسوق العقاري المصري إلى عدة أسباب؛ لعل أبرزها أن المصريون يشترون العقار من مدخراتهم وثرواتهم وليس من القروض؛ إذ أن نسبة التمويل العقاري في مصر لا تتعدى نسبتها الـ10% من السوق العقاري المصري، وهذا شيء يتعلق بالثقافة العامة والوعي الجمعي لدى المصريين، فضلًا عن أن الطلب على العقار في مصر طلب حقيقي جدًا، ولا يوجد فيه مضاربة أو مقامرة كأمريكا أو لندن أو بعض الدول المجاورة، فمصر سنويا تحتاج حوالي 500 ألف وحدة سكنية وهو ما لا يحققه المعروض والمنتج سنويا في السوق العقاري المصري، علاوة على الحذر الشديد من قبل البنوك المصرية في منح القروض والتمسك بأخذ ضمانات فعلية على المقترضين، وأخيرا المنافسة القوية بين المطورين وعدم وجود كيانات عملاقة منفردة تتحكم في السوق.
