مستشار وزير الإسكان: 80 شركة وقعت عقودها بالساحل الشمالي.. وإنشاء 5 مدن جديدة على طراز العلمين | حوار

قال الدكتور مصطفى منير المستشار الفني لوزير الإسكان، إن اللجنة المشكلة للتفاوض مع مُلاك أراضي الساحل الشمالي انتهت من الحصر والتفاوض لـ442 ملفًا، ما بين شركات وأفراد وجمعيات ونقابات، مؤكدًا أنه تم الانتهاء من مراجعة أوراق أكثر من 220 شركة حتى الآن.

وأكد منير في حواره لـ القاهرة 24، بدء وزارة الإسكان في وضع المخططات العامة للمدن الجديدة المقرر تشييدها على ساحل البحر المتوسط، ومنها مدينة مرسى مطروح الجديدة والنجيلة الجديدة وسيدي براني والسلوم الجديدة، بجانب توفير المزيد من الأراضي الصناعية والزراعية لجذب الاستثمارات وزيادة التجمعات العمرانية، ليستوعب الساحل الشمالي بحلول عام 2052 بما يقدر بـ35 مليون نسمة.

وأشار المستشار الفني لوزير الإسكان إلى المرتكزات الجديدة التي اعتمدت الإسكان في الاشتراطات الجديدة بالمنطقة، أن يتم الاستفادة من الواجهة الشاطئية لجميع المشروعات؛ ولن يسمح بتنفيذ قرية سياحية أو مشروع سياحي تقل الواجهة الشاطئية عن العمق لقطع الأراضي بالمنتجعات السياحية عن نسبة 2:1.

35 مليون نسمة تسكن الساحل الشمالي بحلول 2052

-اهتمام كبير توليه الدولة لمنطقة الساحل الشمالي بشكل عام، باعتباره مستقبل التنمية على ساحل البحر المتوسط، كيف ترون هذا التطوير باعتباركم من الشخصيات التي شاركت في وضع المخطط العام؟

-منذ بداية اليوم الأول لعمل اللجنة في وضع المخطط العام للمنطقة بشكل كامل، تم الرجوع للمخطط القومي لمصر، والذي تم تنفيذه وتصميمة حتى عام 2052، وتم تطويره مرة أخرى واعتماده في عام 2013، ثم تطويره للمرة الثالثة من أجل استيعاب المستجدات الطارئة، وبما يتماشى مع تسارع معدلات التنمية، لضمان تحقيق خطة التنمية المستدامة للتوافق مع استراتيجية الدولة حتى 2030.

وجاء في المخطط القومي أن منطقة الساحل الشمالي الغربي هي مستقبل مصر، ومن المخطط أن تستوعب 35 مليون نسمة، بحلول 2052، حيث تم وضع استراتيجية كاملة لمخطط الساحل الشمالي، والذي ظهر فيه مدن العلمين ورأس الحكمة، بالإضافة إلى أن الفترة المقبلة ستشهد الإعلان عن العديد من المدن الساحلية، منها مرسى مطرح الجديدة ومدينة النجيلة الجديدة وسيدي براني والسلوم الجديدة، بهدف تحقيق التنمية المستدامة.

وأشير هنا إلى أنه في الفترة الأخيرة شاهد الجميع حجم المحاور القومية التي تم تأسيسها، والتي لم تنفذ بشكل عشوائي، فهناك دراسات ومخططات تسعى الدولة لتنفيذها لتتمكن من تحقيق هذه التنمية، كما أن الدولة نفذت ورفعت كفاءة عدد من الطرق والمحاور الرئيسية مثل محور الضبعة بوصلاته والطريق الساحلي الدولي الجديد، ليكون هناك تكثيف للظهير الصحراوي للساحل الشمالي، وتعتبر الدولة أن منطقة الساحل الشمالي ليس شاطئًا فقط؛ ولكن القطاع الساحلي أصبح يعمل طوال العام، لأن هدف الدولة خلق تنمية متكاملة وتوفير العديد من الخدمات مثل الجامعات والمناطق الصناعية والتنمية السياحية والزراعية والاستصلاح، والتي يتعمد على تنمية كاملة بالشريط الساحلي وليست المواقع المطلة البحر مباشرة.

-قيام وزارة الإسكان بهذه المجهودات خلال الفترة الأخيرة، أسهم بشكل كبير في حركة الرواج بالمنطقة، ولكن السؤال هنا، هل تتعاون الإسكان مع الجهات المعنية الأخرى للخروج بالمخططات العامة للمشروع وفقا لأحدث التصميمات؟

-نسعى لخلق مجتمعات عمرانية متكاملة ومستمرة، ولن تتم هذه الخطوة إلا من خلال التعاون مع كل أجهزة الدولة لخلق مجتمعات تحظى بتوفير جميع الخدمات، ولعل أبرز الجهات المشاركة من أجهزة الدولة المختلفة منها وزارة البيئة ولجنة حماية الشواطئ وجهاز حماية أملاك الدولة، بجانب العديد من الجهات المنوط بها التعامل على الأراضي.

وأوكد هنا أننا وضعنا تصورًا عامًا من خلال المخطط القومي، ووصلنا في الوقت الحالي إلى المستوى التفصيلي لشكل المنطقة، وكانت هناك مشكلة كبيرة وهي أن أغلب عمليات التخصيص التي تمت على مدار الـ40 عامًا الماضية، كانت بشكل عشوائي، وفيها إهدار هائل لحقوق الدولة في الواجهة الشاطئية لساحل البحر المتوسط، ومن هنا قمنا بترتيب الأراضي في منطقة الساحل بشكل كامل، أعقب عملية الترتيب تشكيل لجنة الحصر والتفاوض، والتي تعمل منذ فترة لتقنين أوضاع الأراضي وإعادة تسعيرها مرة أخرى بما يحفظ حق الدولة.

الانتهاء من مراجعة أوارق 220 كيانًا من قبل لجنة الحصر والتفاوض

- إلى أين وصلت أعمال اللجنة المشكلة لمراجعة أوراق المستثمرين وملاك الأراضي حتى الآن، وما إجمالي الملفات التي تمت مراجعتها؟

-نسعى من خلال اللجنة المشكلة للوصول لضمان أن كل المتعاملين بالساحل الشمالي الغربي والتأكد من الملاءة المالية الخاصة بهم، والأوراق المتعلقة بالمشروع، لا سيما وأن المنطقة كانت تعاني من الصراعات بين مُلاك الأراضي من الأفراد، وحاولت وزارة الإسكان أن تفض تلك الاشتباكات من خلال عملية التخطيط على مستوى جميع الشركات المختلفة، حيث وصل إجمالي الملفات التي شملتها أعمال لجنة الحصر والتفاوض لـ442 ملفًا، ما بين شركات وأفراد وجمعيات ونقابات، وانتهت لجنة الحصر والتفاوض من مراجعة أوراق أكثر من 220 شركة حتى الآن، بعد التأكد من عقودهم أو أوراق التخصيص، لتعظيم الاستفادة من الواجهة الشاطئية، ووقعت 80 شركة حتى الآن بتوقيع محاضر اتفاق على بنود التفاوض الجديدة وجار إنهاء عقودهم، على أن يتم التعامل مع باقي الشركات فور استيفاء الأوراق تمهيدًا للتوقيع.

-متى يتمكن مطورو الساحل الشمالي من بدء الأعمال في مشروعاتهم؟

-منذ إعلان مناطق إعادة التخطيط للأراضي الخاضعة لولاية هيئة المجتمعات العمرانية طبقًا للقرار الجمهوري رقم 361 لسنة 2020، بشأن إعادة تخصيص قطع الأراضي المبينة به ناحية الساحل الشمالي الغربي بإجمالي مساحة 707 آلاف فدان تقريبًا لصالح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لاستخدامها في إقامة مجتمعات عمرانية جديدة، وإقرارها من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، منذ ذلك الحين أعدّت وزارة الإسكان -ممثلة في الهيئة العامة للتخطيط العمراني- المخططات الاستراتيجية والتفصيلية، وأعادت ترتيب الأراضي والحصول على موافقة المجلس الأعلى للتخطيط عليها، وتم دعوة الشركات من خلال لجنة الحصر والتفاوض، لعرض حدود الأراضي وفقًا للمخططات، وأيضًا الأعباء المالية المستحقة على هذه الشركات تمهيدًا لإبرام عقود الاتفاق معها، والبدء في تنفيذ المشروعات وفقًا للبرامج الزمنية التي أقرتها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وبما يضمن تنفيذ توجيهات القيادة السياسية نحو تنمية الساحل الشمالي الغربي.

-ما دور المركز الوطني لاستخدامات أراضي الدولة في حصر الأراضي ونقل تبعيتها لجهاز الساحل؟

-تم تشكيل أمانة فنية برئاسة المركز الوطني لتخطيط استخدامات أراضي الدولة لتنفيذ عمليات مراجعة حدود قطع الأراضي طبقًا للعقود المبرمة (مسجلة – تخصيص)، وما تم تنفيذه على الطبيعة (مراجعة مساحات – نسب تنفيذ – مخالفات بناء – تعدى على حرم بحر أو أراضي دولة)، بجانب التفاوض مع المستثمرين والملاك؛ لتنفيذ القرارات والآليات التي سيتم اعتمادها من رئاسة مجلس الوزراء بشأن التعامل مع أراضي الساحل الشمالي (على مستوى كل قطعة)، واقتراح القيم المالية المستحقة على المستثمرين والملاك (أقساط مستحقة وفوائدها – غرامات تأخير وفوائدها – مقابل تحسين – مقابل استخدام المرافق – مقابل استغلال شاطئ) على أن يتم اعتمادها من مجلس الوزراء، وتقديم تقرير شهري لرئيس مجلس الوزراء للعرض على مجلس الوزراء لاعتماده.

مرسى مطروح والنجيلة وسيدي براني والسلوم الجديدة أبرز مدن الشريط الساحلي 

-هل تسعى وزارة الإسكان إلى تنفيذ مدن جديدة على غرار العلمين؟

-بالفعل، يستهدف المخطط العام للساحل الشمالي تنفيذ العديد من المدن غير المسبوقة والتي تعتمد على أحدث أساليب التخطيط العالمية، والتي تضم كمًّا كبيرًا من المشروعات السكنية بمختلف الأنماط.

حيث بدأت وزارة الإسكان بمدينة العملين الجديدة ثم يليها مدينة رأس الحكمة بالإضافة إلى مجموعة من المدن التي ستظهر على مستوى الساحل الشمالي الغربي حتى السلوم، نتحدث هنا عن مرسى مطروح الجديدة النجيلة الجديدة سيدي براني والسلوم الجديدة، وهناك شبكة متكاملة من التجمعات العمرانية الجديدة، والتي بدأت وتظهر حتي عام 2052، لتستوعب عملية التنمية على مستوى مصر بشكل عام.

-تدشين العديد من المدن الجديدة يحتاج إلى شبكة طرق قومية، فما الدور الذي راعته الوزارة لزيادة ورفع كفاءة الطرق لخدمة تلك التجمعات؟

-جارٍ حاليا تطوير العديد من المحاور القومية للدولة مثل محور الضبعة بجميع ووصلاته وتوسعته ليصبح 8 حارات مرورية لكل اتجاه بطول 260 كم، شاملًا طريق الخدمات، وتزويده بجميع الخدمات للمواطنين على امتداده بحيث يتكامل المحور مع المشروع القومي العملاق "دلتا مصر" للإنتاج الزراعي الذي يقع جنوب الطريق، وذلك كشريان رئيسي يخدم المشروع، بالإضافة على مقترح نقل الطريق الساحلي الدولي في مرحلته الأولى بإجمالي مساحة مضافة 358 ألف فدان، وكذا شبكة التجمعات العمرانية الجديدة المقترحة بطول الساحل، وإضافة الأنشطة المقترحة على محاور التنمية، والتي تتمثل في مجالات التنمية الزراعية، والتنمية الصناعية واللوجستية، والتنمية السياحية، والتنمية العمرانية، وشبكة الطرق الإقليمية، والمطارات المنافذ البرية والموانئ البحرية.

كما اهتم المخطط العام للمنطقة بالظهير الخلفي لأراضي الساحل الشمالي، ليكون هناك تكثيف للتنمية العمرانية، لا سميا وأن هدف الدولة ليس تنمية المواقع المطلة على الشاطئ الساحلي فقط، ولكن نتحدث أن القطاع الساحلي الذي يستخدم 3 أشهر في العام، وهو ما بالسلب علي أهداف التنمية، في الوقت الذي تسعى فيه الدولة لإضافة التنمية بكل ربوع مصر، وتوفير جميع الخدمات غير المسبوقة بالمنطقة، وتوفير المزيد من الجامعات الكبرى في العملين بالإضافة إلى طرح المزيد من المناطق الصناعية الكبرى، بالإضافة إلى مشروعات الاستصلاح  الزراعي.

-هل سيتم إتاحة حصول المستثمرين على أراضٍ جديدة بالساحل الشمالي؟

-الفترة الحالية نسعى لتقنين أوضاع المستثمرين بالساحل، ولكن التعامل على أراضٍ جديدة، لم تتضح رؤية بعد، ولكن سيكون بشكل كبير وفقًا لضوابط جديدة واشتراطات محددة لضمان حقوق العملاء.

-ما أبزر التعديلات التي أقرتها وزارة الإسكان على القواعد المعمول بها في طروحات الساحل؟

-أصدر الدكتور عاصم الجزار وزير الإسكان والمجتمعات العمرانية الجديدة عددًا من القواعد صارمة علي المستثمرين، يتوجب الالتزام بها، لمنع العشوائية، على رأسها أن يتم الاستفادة من الواجهة الشاطئية لجميع المشروعات؛ ولن يسمح بتنفيذ قرية سياحية أو مشروع سياحي تقل الواجهة الشاطئية عن العمق لقطع الأراضي بالمنتجعات السياحية عن نسبة 2:1 ويستثنى من ذلك قطع الأراضي المتخللة وقطع الأراضي البينية، يجب ألا تزيد النسبة البنائية المقررة والتي تمثل مجموع مسطحات الأدوار الأرضية لكامل المباني مقسومًا على مساحة أرض المشروع، وهي عبارة عن 20% من إجمالي مسطح الأرض المخصصة للمشروع، يجب أن يشتمل المشروع على منشآت سياحية فندقية (فندق - شاليهات فندقية - شقق وغرف فندقية) بنسبة لا تقل عن 50% من الطاقة الإيوائية الكلية للمشروع (عدد وحدات المشروع)، كما سيتم تطبيق معامل الكثافة - يتم التعامل باستخدام قاعدة الحجوم (معامل مسطحات الأدوار AreaRatio    FAR Floor) بحيث لا يزيد هذا المعامل عن 0.6 محسوبة لكامل مساحة الموقع وفي جميع الأحوال لا يتجاوز ارتفاع أي مبنى الحد الأقصى الصادر من هيئة عمليات القوات المسلحة.

كما اشترطت وزارة الإسكان ألا يزيد ارتفاع أول صف على حرم الشاطئ عن أرضي وأول، فضلا عن إلزام المستثمرين بإنشاء مسار شاطئ ممتد لآخر شريحة من المباني، لتكون هناك مساحات متاحة للمواطنين، كما يجب ترك ردود جانبية من جانبي قطع أراضي المنتجعات بما لا يقل عن 10 أمتار من كل جانب لا يسمح بالبناء فيها.

وأشير هنا إلى أنه اتضح خلال عمل اللجنة وجود بعض الشركات تمتلك واجهة شاطئية بطول 8 كيلو وبعمق 60 مترًا فقط، وهو ما اعتبرته المجتمعات العمرانية إهدار لقيمة الموارد الموجودة على الشريط الساحلي، وكان لا بد من إصدار اشتراطات تضمن الاستدامة وحسن الاستغلال.

كما تتضمن الاشتراطات أن يجب على المستثمر إنشاء طريق خدمة بين موقع القرية السياحية والطريق الرئيسي بعرض لا يقل عن 29 مترًا، وبما يتلاءم مع اشتراطات الهيئة العامة للطرق والكباري، كما تلتزم الجهة المالكة للمشروع بتصميم وتنفيذ وإنشاء شبكة الصرف الصحي على نفقتها الخاصة وكذا شبكة المياه والكهرباء والتليفونات بعد اعتماد تلك الشبكات من الجهات المعنية وتحت إشراف استشاري المشروع، على أن يتم التصميم والتنفيذ طبقًا لأحكام الكود المصري لأسس التصميم واشتراطات التنفيذ وعلى مسئولية الجهة المالكة واستشاري المشروع.

-هل سيتم مراعاة تنفيذ الـ30% من شركات المقاولات قبل الإعلان عن مشروعاتهم؟

-الضوابط التي تسعى الدولة لتطبيقها في مجال السوق العقارية بهدف ضمان حقوق المستثمرين والأفراد، وبما يحقق التوازن في السوق باعتباره قاطرة التنمية في الوقت الراهن، ولكن هناك جهات مشكلة لوضع التصور المستقبلي للتطبيق دون تحميل أي أعباء علي أي طرف من أطراف المنظومة الثلاثة دولة ومطور وعميل، وأشير هنا إلى أن سوق العقارات بالساحل الشمالي يشهد عددًا من التدخلات بين ملاك الأرضي، لا سيما وأن هناك عددًا من المساحات مملوكة للعديد من الأفراد.